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樓市升溫?4月70城房價上漲數量再創新高
時間:2019-05-16 16:44 來源:北京商報 作者:未知 點擊: 次
  正如市場所預測,樓市“小陽春”繼續蔓延。國家統計局5月16日發布的4月70城房價數據顯示,67個城市新建商品住宅房價環比上漲,僅贛州和韶關環比下滑,比上月增多2個,一二三線城市房價幾乎均呈現上漲態勢。在業內人士看來,信貸寬松、落戶政策和入市動力積蓄等因素成為本輪房價繼續上漲的動力。但在“房住不炒”的主旋律下,隨著一城一策的落實,房地產市場基本延續平穩態勢。
 
  01
 
 
  房價上漲城市數量擴大至67個
 
  70個大中城市商品住宅銷售價格月度變動情況,在一定程度上反映了樓市的熱與冷。此次國家統計局公布的數據顯示,4月共有67城新建商品住宅房價出現環比上漲,僅贛州和韶關環比下滑,比上月增多2個。其中,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%,漲幅比上月擴大0.4個百分點,北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.3%、1.1%和0.4%;31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%,漲幅比上月擴大0.2個百分點;35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%,漲幅比上月回落0.2個百分點。
 
  從同比來看,70個城市新建商品住宅價格指數全部上漲,西安漲幅23.8%領跑,北京、上海、廣州和深圳分別上漲3.5%、1.5%、13.3%、0.7%。
 
  “從房價指數來看,70個城市新建商品住宅價格指數環比增幅為0.6%,與3月份持平,同比增幅則為11.4%。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱,4月環比增幅總體不變,說明4月繼續延續上月的房價走勢。而同比增幅繼續擴大,這和過去幾個月環比增幅數據相對偏高是有關系的。尤其是部分城市高價樓盤密集入市,從同比增幅來看也容易帶來很多價格的反彈。
 
  嚴躍進認為,1-4月份的數據都說明,當前房價正步入到繼續上漲的通道中,尤其是和近期的銀行貸款政策相對寬松、購房需求積極釋放等有關。城市房價上漲的數量增加,若是從房住不炒的角度看,那么后續繼續落實“一城一策”等政策內容的城市數量也會增加。
 
  諸葛找房數據研究中心分析師國仕英也表示,通過70城新房、二手房銷售價格環比漲跌城市數量來看,新房市場整體仍較活躍,上漲城市數量增多,70城整體漲幅微漲0.01個百分點。二手房受市場調控表現明顯,上漲城市數量下滑,但整體漲幅有所擴大。4月份新房、二手房銷售價格環比漲跌城市數量表現各異,但是市場逐漸趨于穩定,各地繼續進一步落實好因城施策、一城一策、城市政府主體責任的長效調控機制,房地產市場基本延續平穩態勢。
 
  02
 
  落戶政策影響房地產走勢
 
  “新建住宅是網簽數據,新盤網簽被政策影響最大,所以從整體來看,二手房數據更體現市場真實情況。”中原地產首席分析師張大偉表示,4月上漲比較多的城市有所向三線城市蔓延,特別是二手房,一二線城市依然明顯上漲,部分三線城市二手房價格上漲幅度也有擴大。
 
  二手房數據顯示,一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%,漲幅比上月擴大0.1個百分點,北京、上海和深圳分別上漲0.6%、0.5%和1.1%,廣州下降0.4%;二三線城市中,西寧二手房價格指數環比漲2%,南寧、廈門、呼和浩特、烏魯木齊、太原、秦皇島、唐山、洛陽、長春環比漲幅高于1%,11城環比回落。
 
  今年前4個月共有28家房企公布銷售業績,這28家企業合計銷售額為15426億,同比上漲9.2%。前3月銷售額為10821億,同比上漲為4.8%。28家企業中,前4月同比上漲幅度相比前3月,有13家漲幅放緩,14家上漲加速。
 
  張大偉認為,出現4月房價繼續上漲的原因主要還是信貸政策寬松、落戶政策等多種因素疊加所致。信貸寬松下,部分城市前期跌幅大,購房者在市場炒作下怕“踏空”,入市量提高后,價格開始出現上浮。
 
  從市場發展看,隨著金九銀十逐漸褪色。春節期間市場成交冰封,3月份必然會積蓄大量的購房客戶。在這種情況下,炒作更有可能會影響市場。
 
  從房地產資金面看,房企融資難度有所降低,大額融資明顯增加。降準帶來的信貸對房地產影響開始逐漸出現。
 
  從房地產調控內容看,的確出現了多城市寬松,疊加人口政策,如大量的輕微松綁政策被加碼放大。但從當前信貸市場看,最緊的時間已經過去,包括認房又認貸,首套房與二套房的認定標準,貸款成數、按揭利率的變化,將是未來幾個月影響房地產市場走勢的最關鍵要素。
 
  03
 
  “小陽春”難以延續
 
  那么這一輪“小陽春”會持續多久?張大偉認為,核心還是看信貸政策的寬松程度,最典型的指標是認房又認貸的標準是否會變化,這個政策不變市場波動不會大,這個政策一旦變化,市場將出現明顯反彈。過去一年,很多城市房價的確明顯下調了,而且低迷的成交量下,積蓄了不少需求。
 
  樓市持續回暖之際,年初至今的“小陽春”也引發了對市場炒作的擔憂。4月以來,從中央到地方的多項政策再度釋放了調控趨嚴的信號。樓市調控持續,出現加碼調控政策的城市主要原因是部分區域房地產市場有失控風險,房價明顯上漲,土地市場明顯過熱。“上漲不是穩定,下調也不是穩定,預計后續樓市調控政策將繼續穩定房地產市場。”張大偉表示。
 
  中國社會科學院財經戰略研究院此前發布的《中國住房市場發展月度分析報告》認為,2019年初,局部樓市的“小陽春”,具有較大的政策試探性成份。房地產企業、中介機構等相關主體,借助1-3月的宏觀政策真空期展開“營銷攻勢”,以營造樓市整體向好的氛圍。但應當看到,三四線城市收入水平及人口吸引力偏低,住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍,房價持續上漲動力不足。如果未來調控政策不出現整體松動或轉向,樓市“小陽春”難以延續擴展。
 
  另一方面,國家對三四線城市基礎設施投資力度不斷加大,多數三四線城市的城市面貌得到長足改善,政府為穩定經濟采取的諸多經濟振興措施也將使房地產市場間接受益,這些因素都使得三四線城市房價下跌的動能減弱。如果房地產調控政策能夠堅持房住不炒和保持充分定力,三四城市局部“小陽春”將自行消退,房價仍將趨于穩中有降。


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