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一二線城市調控加碼 三四線春天要來了?
時間:2019-05-21 11:33 來源:地產情報站 作者:未知 點擊: 次
【點名預警!一二線城市調控加碼 三四線春天要來了?】最近兩天,一則新華社消息在地產媒體圈里刷屏了。消息提到,記者5月18日從住建部了解到,住建部要求各地堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上,又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

  最近兩天,一則新華社消息在地產媒體圈里刷屏了。消息提到,記者5月18日從住建部了解到,住建部要求各地堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上,又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。
 
  業內人士分析指出,4月被住建部預警的6個城市并未公開名單,而5月的預警則直接點名,體現了中央對于高房價繼續管控的導向,“敲打”之意明顯。
 
 
  01
 
  首先分析一下,為什么是這四個城市被點名?
 
  先說網紅蘇州。據冰山指數數據,5月份第二周蘇州房價環比漲幅5.3%,穩居榜首,遙遙領先于其他城市。南寧、長春、呼市等二線城市也有不同程度上漲。
 
  不過蘇州當地政府反應也很快,5月11晚蘇州市政府就發布了《關于進一步促進全市房地產市場持續健康發展的補充意見》,對工業園區全域、高新區部分重點區域的新建商品住房實施“限售”,及時的把蘇州市場的熱度給摁住。
 
  數據顯示,截至5月18日過去一周,佛山一手房共成交4037套,網簽面積36.2萬㎡,環比前一周上漲35%,且中心城區房價已突破2萬,在3月底和4月底之間的約一個月時間內產生了好幾個地王??悸塹揭恍┱咚砂笤て?,以及粵港澳大灣區概念下,此類城市房價反彈,以及有炒作因素,房價上漲可以理解,自然要被重點關注。
 
  至于大連,此前土地市場表現過熱,上漲勢頭一直延續。去年11月大連房子均價就已突破了每平14000元,其中中山區和沙河口區已突破20000元。
 
  南寧,從近期房價指數等數據看,排名總體靠前。4月份南寧二手房價格指數環比增幅在70城中排名為第5。此前幾個月,排名也基本靠前。
 
  02
 
  一線城市被重點管控已經不稀奇,二線和強二線城市如今也被重點點名,調控之下熱度回落。
 
  完整經歷過2016年-2018年那一輪房產市場的人應該還記得,這一輪的房產市場波及面之廣前所未有。2016年先是一線城市和熱點二線城市房價扶搖直上,2017年一線城市調控不斷加碼,房產市場量價齊跌,投資資金外溢到二線城市,二線城市房價隨后開啟上漲模式。
 
  到了2017年下半年,二線城市在調控下收住了火熱之勢,市場又燒到了三四線,借助棚改這場大風,三四線城市的房產市場熱的一發不可收拾,并且一熱就是大半年,直到2018年四季度,三四線市場才恢復穩定。如果用一個詞來總結這一次的房產市場周期,那一定是:輪番上漲。
 
  而照此規律,如今一二線城市在政策調控下有所收斂后,那“輪番上漲”的歷史會再次重演嗎?下一個上漲的會是三四線嗎?
 
  這里,還是得重提一下棚改。上一輪三四線城市房價上漲,縱然有投資資金在一二線城市的外溢的原因,但棚改貨幣化才應該是背后最強大的推手。
 
  而從目前來看,棚改力度和從前相比天差地遠。有媒體總結37個省市2019年棚改套數共計285.29萬套,較2018年588萬套的計劃改造套數減少近51%。
 
  失去棚改支撐的三四線,縱然有一二線城市溢出的投資資金這個重要導火索,但沒有干柴的市場,導火索最多是虛驚一場,一陣風吹過,火星只會瞬間熄滅。
 
  03
 
  2017年北京出臺317新政后,北京市場開始了長達近兩年的量價齊跌,2017年累計跌幅超15%,而極度依賴北京的燕郊則更是價格大幅下跌超40%,究其原因,一方面是燕郊炒作占比較多,泡沫較大,市場較為脆弱。另一方面燕郊的調控極為嚴格,限購限貸等用在北京身上的調控政策,絕大多數都能在燕郊市場找到。
 
  而正是這樣的嚴厲調控以及大幅度的價格下跌,也使得燕郊成為全國最為看好的價值洼地。2019年1月,隨著北京市政府搬遷通州利好的釋放,燕郊房價止跌回漲。
 
  而蘇州這一波的價格上漲,也是同樣的邏輯。嚴厲的調控,雖然可以用最快的速度控住住火熱的市場,打擊炒作投機需求,但是最大的缺點在于使得正常的購房需求也被抑制。
 
  當市場適應調控新常態、被抑制的剛需積累到一定程度后,需求會在某些利好消息下,結束觀望期,集中釋放。需求的集中釋放造成短期內的供不應求,從而刺激房價上漲。蘇州這一波上漲原因即是如此。
 
  而三四線,并不具備這樣的條件。
 
  從政策上來說,最為嚴格的調控無異于限購、限貸。雖然2018年我國調控政策頻出,調控規則也讓人眼花繚亂,但均為錦上添花,只有限購和限貸是炒作需求的命門所在。
 
  但恰恰三四線城市里面,很少有頒布限購、限貸政策的城市,絕大多數均為限售,但限售對于市場的影響僅限于延緩了炒作需求的變現時間,對于市場影響較小。因此三四線城市調控后,房價下跌程度遠不如一二線城市,而如果沒有下跌,就不存在洼地,依舊是房價高企局面,失去了再次上漲的空間。
 
  一二線市場的歷史車輪再次重演,但三四線已經不再是之前的三四線,一方面房價高企但購買力漲幅有限,使得市場的成交量難以像以前一樣快速上漲,另一方面一二線城市的人才大戰已經搶走了三四線最后的剛需人群,需求不足。
 
  簡言之,今年的調控比以往更加嚴格,一二線還是當年的一二線,三四線卻已不是當年的三四線了。


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