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專家:樓市不準入夏
時間:2019-05-17 10:49 來源:21世紀經濟報道 作者:未知 點擊: 次
  國內實體經濟雖然有政策支持,但存在下行壓力。房地產投資一枝獨秀,且房價上漲城市進一步增多,預計各地對市場預期的管控會進一步加強,防止預期過熱傳導到市場。
 
  “樓市可以小陽春,不準入夏。” 5月16日,國家統計局發布4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況后,中原地產首席分析師張大偉感嘆。
 
 
  數據顯示,4月,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%,漲幅比上月擴大0.4個百分點;31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%,漲幅比上月擴大0.2個百分點;35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%,漲幅比上月回落0.2個百分點。
 
  多位受訪人士均向21世紀經濟報道指出,國內實體經濟雖然有政策支持,但存在下行壓力。房地產投資一枝獨秀,且房價上漲城市進一步增多,預計各地對市場預期的管控會進一步加強,防止預期過熱傳導到市場。
 
  分化趨勢隱現
 
  張大偉對統計局數據統計后發現,4月新建住宅價格房價上漲的城市數量有67個,這一數量創近四年來新高。
 
  不過,盡管房價上漲城市增多,但總體上漲幅度較為溫和。據易居研究院研究員王若辰測算,4月份70個大中城市新建商品住宅價格環比漲幅為0.6%,與上月持平。“4月份房價環比漲幅延續‘小陽春’態勢,微幅擴大至合理區間上沿。”王若辰表示。
 
  21世紀經濟報道注意到,從國家統計局發布的4月新房價格環比增速來看,樓市正在出現分化。
 
  其中,二線城市正在成為領跑者。70個大中城市中,除秦皇島上漲1.8%全國最高以外,其余增速相對較快的城市多為一二線城市,包括重慶(1.2%)、昆明(1.2%)、西安(1.1%)、廣州(1.1%)武漢(1.0%)和杭州(1.0%)等。
 
  成交面積方面,中指研究院近日發布的4月全國主要城市交易顯示,4月,一線城市成交量環比下降,熱度相對3月消退,但同比來看,相對去年的成交谷底仍有明顯的回暖態勢;三線城市則成交面積同比、環比均有所下降。而二線城市則是同比、環比均有所上升,樓市仍保持著相對較高的熱度。
 
  對此,中銀國際近期在研報中指出,2019年一二線在供給改善、去化轉好的情況下,成交將穩步改善;三四線由于棚改弱化銷售,預計大幅下行;
 
  而在土地市場,分化趨勢同樣明顯。易居研究院的報告顯示,4月,4個一線城市土地成交建筑面積為110.3萬平方米,環比下降62.9%,同比下降 36.5%。三線城市土地成交建筑面積為880.7萬平方米,同比下降 33.6%。
 
  而二線城市則處于量價齊升的階段。4月土地成交建筑面積為3607.1萬平方米,環比大幅增長70.8%,同比增長35.4%。
 
  同策研究院認為,當前土地市場回暖,本質是市場融資松動下房企投資策略調整導致的。從房企預期看,2019年以來,部分房企調低拿地利潤率為獲取土地爭取更大空間,預計2019年3季度前仍為大多數二線及強三線城市的最佳拿地窗口期。
 
  一位東部房企高管告訴21世紀經濟報道記者,對于二線城市來說,人才政策放松刺激需求擴張,疊加宏觀城市群、都市圈等多項政策利好,使得2019年諸多房企開始“重回”一二線,在一線城市競爭相對激烈的背景下,二線城市成為首選。
 
  預期管控是重點
 
  在中央一再強調分類調控、因城施策、落實地方政府調控主體責任的背景下,地方政府調控的壓力不斷增大。隨著3、4月樓市小陽春的到來,據中原地產研究中心統計,4月各地包括部委累計針對房地產的調控措施超過60次,環比上漲300%,調控頻率明顯增長。而4月下旬,住建部也曾對一季度房地產市場運行情況開展專題調研并對房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。
 
  因此,在二線城市開始領跑房價漲幅的時候,這些城市的地方政府是否會進一步加碼調控成為關注焦點。以西安為例,在國家統計局公布的數據中,西安以23.8%的同比漲幅居首,并且已經是連續5個月同比漲幅全國第一。
 
  對此,陜西省房地產研究會會長王圣學向21世紀經濟報道記者表示,西安樓市近期持續走高,有多方面因素。首先,寬松的人才政策刺激了需求;其次,西安近年來的經濟基本面發展良好,市場對當地樓市預期比較看好;最后,西安對周邊吸附能力較強,需求旺盛。
 
  但在王圣學看來,需求管控的調控政策方面,西安繼續加碼的可能性不大。他指出,一方面西安的調控政策力度在當地已經是空前嚴格,另一方面,西安環比漲幅相對比較溫和,而同比漲幅領先更多是由于此前的房價基數相對較低所導致,因此西安更大的可能是“延續當前比較嚴格的調控措施”。
 
  實際上,21世紀經濟報道記者注意到,在國家統計局發布的數據中,同比漲幅排名前十的城市中,省會城市和二線城市有西安、濟南、貴陽、石家莊和昆明,這些城市樓市房價在上一輪上漲行情中均屬“洼地”。
 
  而此前更為火熱的杭州、無錫、合肥、廈門等二線城市,同比增幅分別為7.7%、7.7%、7.4%和1.1%,都在70城中處于靠后位置。
 
  因此,上述房企人士告訴21世紀經濟報道記者,目前來看,一些強二線城市的土地市場熱度還未傳導到新房市場,當地的價格回調更多屬于調整時間較長的筑底反彈,但需要警惕的是當前市場狀況對預期的影響。
 
  王若辰也表示,盡管上漲仍處在“合理”區間,但房價上漲增多,確實會對市場預期造成較大的影響。在一季度“小陽春”后,4月19日的中央政治局會議立即重提“房住不炒”,同時住建部也對部分城市做出預警,傳遞的信息很明顯:穩房價以及房住不炒是長期的政策目標,是當前經濟轉型和改革的內在要求,不會輕易改變。
 
  王若辰指出,對于當前樓市政策來說,預期管理可以從以下幾個方面著手:第一,加強政策解讀和宣傳。第二,加強窗口指導,對于一些房價上漲幅度大的城市及早約談,尤其是強化地方政府調控責任目標制。第三,積極引導市場回歸理性,對于一些市場過熱的現象及早干預,尤其是類似土地交易等市場,進而防范過熱情緒蔓延。


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